تملك الاجانب في مصر

طبقا للقانون رقم قانون رقم 230لسنة 1996

بتنظيم تملك غير المصرين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء

يعد حق التملك من الحقوق التي يختلف فيها مركز الأجنبي عـن مركـز الوطني من حيث التمتع بها والاعتراف بها من الدول المضيفة والمجتمع الـدولي، وبالأخص الاعتراف بمدى تمتع الأجنبي بالحق في تملك العقارات والأراضي، وهل هو حق يقره القانون الدولي ويفرضه على الدول بحيث تعامل الأجنبي بالحد الأدنى من الحقوق المقررة للأجانب في المواثيق والأعراف الدولية والدول المتمدينة، أم أنها رخصة من الدولة تنظم ملكيتها بما يحقق مصالحها؟

وهو ما سنجيب عنه في بعض من النقاط عسانا ان نوفي الموضوع حقة اذ يعد من أهم الموضوعات وذلك لأنه يتناول حقاً أصيلاً هو حق التملك، ولأن الدول وخاصة النامية منها تحتاج إلى مزيد من تدفق الاستثمارات في مجال العقارات من أجل تحقيق النمو الاقتصادي وخلق مزيد من فـرص العمـل وتقليص الفقر، إذ يعد الاستثمار في مجال العقارات بالنسبة للدول النامية والأسواق الناشئة ضرورة أكثر منها في اقتصاديات الدول المتقدمة .....

مما سبقت الإشارة إليه فإن العقارات مخزن الثروة، ورمز القيمة ومظهر لوجاهة الفرد في المجتمع، وهي باستقرارها في حيزها أحد أهم مظاهر سيادة الدولة في النظام الدولي العام . والقانون الدولي العام يعترف لكل دولة ذات سيادة بالحرية الكاملة في تنظـيم ملكية وحيازة الأموال بصفة عامة داخل إقليمها، سواء أكان المال المستثمر وطنياً أم أجنبياً ما لم يكن هناك اتفاق يقضي بغير ذلك، ومع ذلك فإنه يجب على الدول النامية الساعية نحو التنمية والتقدم الصناعي وهي تخطط لمستقبل واعد لبلـدها أن توجـه سياساتها الوطنية تجاه التوسع في ملكية وحيازة واستثمار الأجانب فـي قطاعاتهـا الاقتصادية المختلفة ومنها مجالات الاستثمار العقاري، وقـد تضـمنت تشـريعات الاستثمار الحديثة في غالبية الدول المتقدمة منها والنامية الاهتمام بتنظيم مسألة تملك المستثمرين الأجانب المشروع والأرض معاَ بكافة أنواع الملكية وصورها .

وقد دفعت الفجوة الكبيرة بين الدول الصناعية المتقدمة والدول الناميـة إلـى تشجيع النامية الى الاستثمارات الأجنبية لتمكين الدولة من إنشاء البنية الأساسية لها (عن طريق الاستثمارات العقارية) لتنفيذ مشروعاتها الطموحة لتحقيق التقدم الاقتصـادي والاجتماعي وتنمية المجتمع .

إن تشجيع قدوم رؤوس الأموال الأجنبية يمكن أن يؤدي دوراً محموداً بالنسبة للدول المستقبلة لهذه الأموال فيما لو تم ذلك في المجالات التي تخدم التنمية في هذه الدول (وبالأخص في مجال الاستثمارات العقارية) وفي إطار لا يؤدي إلى السيطرة الأجنبية على الاقتصاد الوطني من ناحية ولا ينتقص في الوقت نفسه مـن القـدرة الذاتية للادخار القومي على المساهمة في التنمية الاقتصادية من ناحية أخرى .

وعلى ضوء ذلك تسعى الدولة المضيفة لتشجيع الاستثمار في المجالات ذات الأولوية القومية في الدولة ومنها مجالات الاستثمار العقاري ممثلة في مشـروعات الإسكان والتعمير، وذلك ببناء الوحدات السكنية في مختلف المستويات سواء بقصـد التمليك أو الايجار ، وذلك بإقامة المدن السكنية وإنشـاء المنـاطق ذات الطبيعـة الخاصة، وإقامة المجمعات العمرانية الحديثة أو المناطق الصناعية الجديدة بما فـي ذلك تهيئة الأرض وتجهيزها بالمرافق والخدمات الأساسية بغرض تقسيمها وبيعها أو تقرير حق الانتفاع بها أو تأجيرها .

ولتوفير المناخ الخصب للاستثمار في البلد المضـيف لا بـد أن تتضـمن تشريعاتها الاستثمارية ضمان حق المستثمر في تملك ما يلـزم لإقامـة مشـروعه الاستثماري، والذي من أجله أقدم الأجنبي برأس ماله ليستثمر في تلك البلد ليعامـل أسوةَ بالمستثمرين المحليين، ويدخل في ذلك حق التملـك أو الانتفـاع بالأراضـي والعقارات اللازمة لإنشاء المشروعات الاستثمارية أو التوسع فيها . و تكمن أهميته البحث في موضوع: "حق الأجانب في التملـك والاسـتثمار العقاري في القانون الوضعي " في أن هذا الحق يرتبط بطبيعة الإنسان ذاته من حب المال ورغبته في التملك .

ولهذه الأسباب واسباب أخرى عديدة يلجأ الأجانب المقيمين بمصر إلي الاستقرار بها أهمها تدشين الاستثمارات والمشروعات بمختلف أحجامها، وأيضا الرغبة في العيش فيها وشراء مسكن للإقامة بشكل أبدي أو ليكون لهم مقر دائم للاستقبال حال إجرائهم العديد من التنقلات لدولتهم الأم أو دول العالم ولهذا حرص المشرع المصري علي وضع ضوابط معينة تتيح لهم تملك العقارات والتي نستعرضها في السطور التالية .

فقد اتجه المشرع المصري الى سن قوانين تنظم هذه الحاله و هذا الاحتياج الى التملك في جمهورية مصر العربية والاستفادة منها لصالح الاستثمار داخل الوطن فهو يعد من الموارد الاستراتيجية التي تدر استثمارات . فقد ذهب المشرع المصري في التملك من الاجنبي سواء أكان شخصا طبيعيا أو اعتباريا , للعقارات المبنية أو الاراضى الفضاء فى جمهورية مصر العربية أيا كان سبب اكتساب الملكية عدا الميراث وفقا لأحكام القانون رقم قانون رقم 230 لسنة 1996 بتنظيم تملك غير المصرين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء . ويقصد بالتملك فى نطاق أحكام هذا القانون الملكية التامة وملكية الرقبة وحقوق الانتفاع :

أولًا:

1.      أن يكون التملك لعقارين على الأكثر فى جميع أنحاء الجمهورية بقصد السكنى الخاصة له ولأسرته، وذلك دون إخلال بحق تملك العقارات اللازمة لمزاولة النشاط الخاص المرخص به من السلطات المصرية المختصة.

2.      ألا تزيد مساحة كل عقار على أربعة آلاف متر مربع.

3.      ألا يكون العقار من المعتبرة أثرا فى قانون حماية الآثار. (المادة 2)

ثانيا:- لرئيس مجلس الوزراء أستثناء من الشرطين الواردين بالبندين 1، 2 من هذه المادة فى الحالات التى يقدرها ولمجلس الوزاراء ان يضع شروطا وقواعد خاصة بالتملك فى المناطق السياحية والمجتمعات العمرانية التي يحددها.

ثالثا :- إذا اكتسب الأجنبى ملكية عقار مبنى أو أرض فضاء فى ظل هذه الشروط، فإنه ملزم بالبناء عليها خلال مدة لا تتجاوز السنوات الخمس التالية لشهر تصرفه – فإذا انقضت هذه المدة دون أن يبدأ فى البناء زيدت مدة الحظر من التصرف فيه مدة مساوية للتأخر فى البدء فى البناء. ( المادة 3)

رابعا:- لا يجوز لغير المصرى الذى اكتسب لماكية عقار وفقا لاحكام هذا القانون ان يتصرف فيه باى وجه من وجوه التصرفات المؤكدة للملكية قبل مضى 5 سنوات من تاريخ اكتساب الملكية ومع ذلك يجوز لرئيس مجلس الوزاراء فى الحالات التى يقدرها الاذن بالتصرف فى العقار قبل مضى هذه المدة  (المادة 5)

خامسا :- يحظر تملك الأجانب في بعض المناطق بمصر خاصة المناطق الحدودية، ومحافظتي شمال وجنوب سيناء.

وبذلك نرى أن القانون حظر على غير المصريين التصرف في العقار بأي تصرف ناقل للملكية قبل مضى 5 سنوات من تاريخ اكتساب الملكية ، إلا باستثناءً من وزير مجلس الوزراء وفقا لتقديره بل ويقع باطلا بطلانا مطلقا اى تصرف يخالف الأحكام السابقة ؛ الأمر الذي يتعلق بالنظام العام ، فلا يعتد به ولا يجوز شهره ، ويجوز لكل ذى شأن وللنيابة العامة طلب الحكم بهذا البطلان، وعلى المحكمة أن تقضى به من تلقاء نفسها.  والزم غير المصرى حال اكتساب ملكية أرض فضاء بالبناء عليها خلال مدة لا تتجاوز السنوات الخمس التالية لشهر تصرفه وإلا زيدت مدة الحظر من التصرف فيه مدة مساوية للتأخر فى البدء فى البناء.

وقد جعل القانون تملك العقار فى المناطق الحدودية ومحافظتى شمال و جنوب سيناء يقتصر على المصريين فقط.

أما غير المصريين فيحق لهم فقط الانتفاع بالأرض لمدة 75 عاما مع الاحقية فى تملك المنشآت التي تقام على الأرض المنتفع بها طوال مدة الانتفاع واتاحة التصرف بالبيع فى المنشات المبنية دون الاراضى المقام عليها ، وبشرط ان يتخذ مشروع التنمية لغير المصريين، شكل شركة مساهمة مصرية ولا ينفذ في مواجهة الكافة أي تغيير في أسماء المؤسسين أو نسب الشركاء أو حصصهم أو تعديل بعض مواد العقود أو النظام الأساسي أو شكل الشركات أو طـرح الأوراق المالية والاكتتاب العام والخاص إلا بعد الحصول على موافقات وزارة الدفاع ووزارة الداخلية والمخابرات العامة والهيئة العامة للاستثمار والمناطق الحرة أو الهيئة العامة للرقابة المالية.

وقد عالج المشرع المصري أيضا مسألة التسجل والشهر العقاري :

إن القاعدة القانونية العامة بالنسبة للعقارات في مصر تقول إن الملكية لا تنتقل بين المتعاقدين ولا بالنسبة للغير إلا عن طريق التسجيل في مصلحة الشهر العقاري والتوثيق وهي الجهة الحكومية الوحيدة المنوط بها تنظيم وتطبيق قواعد تملك غير المصرين للعقارات والاراضي في مصر ، ويوجد مكاتب خاصة للشهر العقاري والتوثيق تختص بجميع شئون الشهر والتوثيق بالنسبة لطلبات تملك غير المصرين للعقارات المبنية أو الاراضي الفضاء وفقا لاحكام القانون رقم 230 لسنة 1996 .

إن تسجيل الملكية يتم مرة واحدة باسم المشتري كما له الحق في بيعه بموجب قانون تملك الاجانب بعد خمس سنوات من تاريخ تسجيلة ومع ذلك يجوز لرئيس الوزراء للاستثناء من هذا الشرط والاذن بالتصرف في الملكية قبل مدة الخمس سنوات .

ويكون للشركات والمنشأت الحق في تملك الاراضي والعقارات اللازمة لمباشرة نشاطها أو التوسع فيه أيا كانت جنسية الشركاء أو المساهمين أو محل إقامتهم أو نصيبهم في رأس المال وذلك عدا الاراضي والعقارات الواقعة في المناطق التي يصدر بتحديدها قرار من مجلس الوزراء على ان يحدد هذا القرار شروط وقواعد التصرف فيها وذلك وفقا للقانون رقم 8 لسنة 1997 بشأن ضمانات وحوافز الاستثمار .

القوانين المنظمة لأعمال توثيق وشهر وتسجيل كافة أنواع عقود الملكية في مصر :

1.      قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1964 وتعديلاته .

2.      قانون بشأن التوثيق رقم 68 لسنة 1947 وتعديلانه .

3.      قانون رقم 5 لسنة 1964 بشأن تنظيم مصلحة الشهر العقاري والتوثيق .

4.      قانون نظام السجل العيني رقم 142 لسنة 1964 .

5.      قانون رقم 230 لسنة 1996 بتنظيم تملك غير المصرين للعقارات .

أهمية تسجيل عقود الملكلية للعقارات في مصر :

ü     تمكين الغير من العلم بالوضع القانوني للعقار .

ü     حماية الملكية العقارية وعدم إعطاء البائع أي فرصة للتلاعب أو بيع العقار أكثر من مرة .

تشجيع الائتمان العقاري حيث أن البنوك لا تمنح قروض الا لمالك العقار والملكية لا تنتقل الا بالتسجيل