‏ قانون الإيجار الجديد بإلغاء قوانين الإيجار القديم‏

الموافقة رسميا على قانون الإيجار الجديد بإلغاء قوانين الإيجار القديم

أولاً: ينبغي التفرقة بين الإيجار القديم الذي تم تعديله رسميا اليوم وبين الإيجار المحدد بمدة ٥٩ عاما.  لذلك نوضح أن التعديلات التي أقرها مجلس النواب اليوم لا تسرى إلا على العقود التي أبرمت قبل ٣١ يناير ١٩٩٦ . أما العقود التي أبرمت بعد هذا التاريخ فلا شأن لها بتلك التعديلات ولا يصح وصفها بالإيجار القديم حتى لو كانت مدتها ٥٩ عاما فتظل سارية كما هي وفقاً لأحكام القانون المدني و بالشروط المنصوص عليها في العقد ولن يسرى عليها الإنهاء بعد سبع سنوات المحددة في القانون الجديد وما جاء فيه من تعديلات خاصة بالعقود الاستثنائية المبرمة قبل ٣١ يناير ١٩٩٦ .

 ثانياً: ورد بقانون تعديل قانون الإيجارات الاستثنائية الذى تم إقراره من مجلس النواب بتاريخ ٢ / ٧ / ٢٠٢٥ انعقاد الاختصاص بتطبيق أحكام الإيجار لقاضى الأمور المستعجلة و بهذا سوف يكون اختصاص أصيل للقضاء المستعجل مما يترتب عليه ضرورة مراعاة الآتي :

1-    أن الاختصاص أصيل للقضاء المستعجل بغض النظر عن توافر ركني الاستعجال والخطر من عدمه .

2-    أن القضاء المستعجل يكتفى بالإعلان بانعقاد الخصومة فقط دون الحاجة لإعادة الإعلان ولهذا يلزم معالجة التلاعب في الإعلانات والقضاء على ما يعرف بالإعلان لجهة الإدارة للغلق وقت الإعلان.

3-    أن أحكام القضاء المستعجل واجبة النفاذ بموجب حكم أول درجة وبغض النظر عن كون الحكم حضوري أم غيابي هذا بخلاف أن مواعيد الاستئناف ١٥ يوم فقط و ليس ٤٠ يوما.

4-    أن الطبيعة الخاصة لهذه الأحكام وصدورها من هيئة استئنافية لا يجوز الطعن بها بالنقض إلا في حالة التعارض مع حكم نهائي أخر بخلاف الاختصاص القيمي لمحكمة النقض.

5-    يجب على القاضي المستعجل إذ رأى إشكالية موضوعية حقيقية أن يحيل الدعوى للقضاء الموضوعي لتتاح لطرفي النزاع إبداء دفوعهم ودفاعهم وطرق إثباتها من الإحالة للتحقيق والإحالة للخبراء والتمكين من الطعن بالتزوير .

6-    ينبغي على المشرع تحديث نصوص قانون العقوبات بوضع نص عقابي مشدد على التلاعب في الأوراق المقدمة للجهة القضائية، أو الغش في الإعلان.

7-    ينبغي أن تتم معالجة نظام عمل المحضرين بحيث أنه تكون هناك مكافأة للمحضر في حال إتمام الإعلان بشخصه أو مع تابعه، وتسقط هذه المكافأة في حال عدم تمام الإعلان أو الإعلان مع جهة الإدارة

8-    يجب أن يتم الإعلان عن طريق هيئة البريد بنظام (البريد السريع مع الإخطار بعلم الوصول) وذلك على نفقة المدعي.

9-    يجب تمكين القاضي المستعجل من تحقيق الدعوى بكافة طرق الإثبات وأن يبيح لطرفي النزاع إبداء دفوعهم ودفاعهم وطرق إثباتها من الإحالة للتحقيق والإحالة للخبراء والتمكين من الطعن بالتزوير، مع تمكين القاضي المستعجل من تغريم الخصم المتلاعب.

إذا كنت مستأجرًا أو مالكاً لعقار، فلا شك أنك تتساءل: كيف سيؤثر قانون الإيجار الجديد 2025 على وضعي الحالي؟

والإجابة هنا تعتمد على نوع العقار، هل هو سكني أم مؤجر لغرض تجاري أو إداري؟

فوفقًا لمشروع القانون الجديد، تم اعتماد مجموعة من التعديلات الجوهرية التي تهدف إلى إعادة التوازن لعلاقة الإيجار بما يحقق العدالة للطرفين.

-        للوحدات السكنية: ستُرفع القيمة الإيجارية لتصل إلى 20 ضعف الإيجار الحالي مع فرض 1000 جنيه إيجار كحد أدنى للوحدات في المدن و 500 جنيه في القرى حتى انتهاء مهلة الخمس سنوات.

-        وللأماكن غير السكنية (مثل المحال التجارية والعيادات والمكاتب): ستزيد القيمة الإيجارية لتصبح 5 أضعاف القيمة الحالية.

ولن تتوقف الزيادة عند هذا الحد؛ بل سيتم رفع الإيجار سنويًا بنسبة 15% لضمان مواكبة أسعار السوق الحالية. ففي حالة الأماكن المؤجرة لغير غرض السكن من قِبل كيانات اعتبارية (مثل الشركات أو المؤسسات)، ينص القانون على أن مدة الإيجار لن تتجاوز خمس سنوات من تاريخ بدء تطبيقه. وبعد انتهاء هذه المدة، سيكون المستأجر مُلزَمًا بإخلاء الوحدة. وفي حال الامتناع، يحق للمالك اللجوء إلى القضاء المستعجل لإصدار أمر بالطرد

هل تم إلغاء قوانين الإيجار القديمة؟

نعم، حسب نص المادة 9، يتم إلغاء القوانين رقم 49 لسنة 1977، و136 لسنة 1981، و6 لسنة 1997، وذلك بعد مرور 7 سنوات من بدء تاريخ تطبيق القانون الجديد، وتاريخ تطبيق القانون الجديد يكون من اليوم التالي لتاريخ نشره في الجريدة الرسمية .

فقد وافق مجلس النواب خلال جلسته العامة بتاريخ 2/7/2025  برئاسة المستشار الدكتور حنفي جبالي على نهائيا على مشروع قانون مُقدم من الحكومة بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والمعروف بـ قانون الإيجار القديم، وجاء المشروع على هذا النحو :

المادة 1 :  المعنيون بالقانون

تسري أحكام هذا القانون على الأماكن المؤجرة لغرض السكنى والأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى وفقا لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر

المادة 2 : فترات السماح قبل إنهاء العقد

تنتهي عقود إيجار الأماكن الخاضعة لأحكام هذا القانون لغرض السكنى بانتهاء مدة سبع سنوات من تاريخ العمل به، وتنتهي عقود إيجار الأماكن للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى بانتهاء مدة خمس سنوات من تاريخ العمل به، وذلك كله ما لم يتم التراضي على الإنهاء قبل ذلك.

المادة 3 : معايير التصنيف بين المناطق والوحدات

تشكل بقرار من المحافظ المختص لجان حصر في نطاق كل محافظة تختص بتقسيم المناطق التي بها أماكن مؤجرة لغرض السكنى الخاضعة لأحكام هذا القانون إلى مناطق متميزة متوسطة، اقتصادية، على أن يُراعى في التقسيم المعايير والضوابط الآتية:

1-    الموقع الجغرافي ويشمل طبيعة المنطقة والشارع الكائن به العقار

2-    مستوى البناء ونوعية مواد البناء المستخدمة ومتوسط مساحات الوحدات بالمنطقة

3-    المرافق المتصلة بالعقارات بكل منطقة من مياه وكهرباء وغاز وتليفونات وغيرها من المرافق

4-    شبكة الطرق ووسائل المواصلات والخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية المتاحة

5-    القيمة الإيجارية السنوية للعقارات المبنية الخاضعة لأحكام قانون الضريبة على العقارات المبنية الصادر بالقانون رقم 196 لسنة 2008، الكائنة في ذات المنطقة ويصدر قرار من رئيس مجلس الوزراء بقواعد ونظام عمل هذه اللجان

وتنتهي هذه اللجان من أعمالها خلال ثلاثة شهور من تاريخ العمل بهذا القانون ويجوز بقرار من رئيس مجلس الوزراء مد مدة الانتهاء من أعمالها لمدة واحدة مماثلة، ويصدر قرار من المحافظ المختص بما تنتهي إليه اللجان يتم نشره في الوقائع المصرية ويعلن بوحدات الإدارة المحلية في نطاق كل محافظة.

المادة 4 :  قيمة الزيادات

اعتباراً من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة لغرض السكنى الخاضعة لأحكام هذا القانون والكائنة في المناطق المتميزة بواقع عشرين مثل القيمة الإيجارية القانونية السارية وبحد أدنى مبلغ مقداره ألف جنيه، وبواقع عشرة أمثال القيمة الإيجارية السارية للأماكن الكائنة بالمنطقتين المتوسطة والاقتصادية وبحد أدنى مبلغ مقداره أربعمائة جنيه للأماكن الكائنة في المناطق المتوسطة، ومائتين وخمسون جنيها للأماكن الكائنة في المناطق الاقتصادية، ويلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، لحين انتهاء لجان الحصر المشار إليها بالمادة من هذا القانون من أعمالها، بسداد الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون بواقع 250 جنيه شهرياً، علي أن يلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، بدءا من اليوم التالي لنشر قرار المحافظ المختص المنصوص عليه بالفقرة الأخيرة من المادة 3 بسداد الفروق المستحقة إن وجدت على أقساط شهرية خلال مدة مساوية للمدة التي استحقت عنها

المادة 5 : قيمة زيادة الوحدات المستغلة لغير غرض السكنى "تجاريا"

اعتباراً من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى خمسة أمثال القيمة الإيجارية القانونية السارية.

المادة 6 : نسبة الزيادة السنوية

تزداد القيمة الإيجارية المحددة وفقاً للمادتين 4، 5 من هذا القانون سنويا بصفة دورية بنسبة 15%.

مادة 7 : حالات إخلاء الشقق بالإيجار القديم وفق القانون الجديد

مع عدم الإخلال بأسباب الإخلاء المبينة بالمادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار إليه، يلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر بحسب الأحوال، في نهاية المدة المبينة في المادة 2 من هذا القانون، أو حال تحقق أي من الحالتين الآتيتين

1-    إذا ثبت ترك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار المكان المؤجر مغلق لمدة تزيد على سنة دون مبرر

2-    إذا ثبت أن المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية، بحسب الأحوال قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر

وحال الامتناع عن الإخلاء يكون للمالك أو المؤجر، بحسب الأحوال، أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء دون الإخلال بالحق في التعويض إن كان له مقتضى.

ومع عدم الإخلال بحكم الفقرة الثانية من هذه المادة يحق للمستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة وفقا للإجراءات المعتادة، ولا يترتب على رفع الدعوى الموضوعية وقف أمر قاضي الأمور الوقتية المشار إليه

المادة 8 : يمنح المستأجر أولوية للحصول على وحدة بديلة

مع عدم الإخلال بحكم المادتين (2)، (7) من هذا القانون، يكون لكل مستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار وفقاً لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977، 136 لسنة 1981 المشار إليهما، وقبل انقضاء المدة المحددة لانتهاء العقود في المادة (2) من هذا القانون، أحقية في تخصيص وحدة سكنية أو غير سكنية، إيجاراً أو تمليكاً ، من الوحدات المتاحة لدى الدولة، وذلك بطلب يقدمه المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار مرفقا به إقرار بإخلاء وتسليم العين المستأجرة فور صدور قرار التخصيص واستلام الوحدة، وتكون الأسبقية في التخصيص للفئات الأولى بالرعاية وعلى الأخص المستأجر الأصلي وزوجته ووالديه ممن امتد منهم إليه عقد الإيجار

ويصدر مجلس الوزراء بناء على عرض الوزير المختص بشئون الإسكان خلال 30 يوما من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون قراراً بالقواعد والشروط والإجراءات اللازمة لتلقى الطلبات أو البت فيها وترتيب أولويات التخصيص وجهات الدولة المنوط بها تخصيص الوحدات المتاحة.

وتلتزم الجهات المشار إليها بعرض الوحدات المتاحة لديها ونتيجة ترتيب الأولويات على مجلس الوزراء لاعتمادها على أن يتم الالتزام بتخصيص الوحدات السكنية للمستأجر الأصلي للوحدة السكنية الذى تحرر له عقد إيجار من المالك  أو المؤجر ابتداء وكذلك زوجه الذى امتد إليه العقد قبل العمل بأحكام هذا القانون وذلك قبل عام كحد أقصى من انقضاء المدة المحددة  للمادة الثانية من هذا القانون

وحال إعلان الدولة عن وحدات تابعة لها سكنية أو غير سكنية، إيجاراً أو تمليكاً، يكون للمستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار الأولوية في تخصيص وحدة، بمجرد تقدمه بطلب مرفقاً به إقرار إخلاء الوحدة المستأجرة المشار إليه بالفقرة الأولى من هذه المادة، على أن يُراعى في الأولوية حال التزاحم طبيعة المنطقة التي بها الوحدة المستأجرة، ويُحدد الإعلان الضوابط والقواعد والإجراءات اللازمة للتخصيص.

المادة 9 : إلغاء قوانين الإيجار القديمة بعد 7 سنوات من تطبيق القانون الجديد

مع عدم الإخلال بحكم المادة 2 من هذا القانون، تلغى القوانين أرقام 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، والقانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، والقانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وببعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية اعتباراً من اليوم التالي لمرور سبعة أعوام من تاريخ العمل بهذا القانون، كما يلغى كل حكم يخالف أحكامه.

المادة 10 : تطبيق قانون الإيجارات الجديد فور نشره رسميًا

 ----------------------